Description

La problématique du logement en France, comme dans beaucoup d’autres pays, est caractérisée par une forte tension entre l’offre et la demande, que ce soit pour l’accession à la propriété ou pour l’accès à un logement locatif. Cette tension se manifeste dans la plupart des grands centres urbains et s’est amplifiée depuis une vingtaine d’années si on observe le décalage du prix de l’immobilier d’habitation par rapport au revenu des ménages, telle qu’elle est représentée ci-dessous (source gouvernementale) :
Ce décalage est largement amplifié par la spéculation immobilière qui transforme les logements en des actifs immobiliers, objets de placement dont la valeur d’échange l’emporte sur la valeur d’usage. Faute de politique globale et cohérente du logement, des particuliers ont depuis longtemps essayé de s’organiser pour produire du logement en dehors de la promotion immobilière classique. Sans remonter au mouvement des Castors et de l’auto-construction d’après la 2è Guerre Mondiale, les années 70-90 ont vu l’émergence du Mouvement pour l’Habitat Groupé Autogéré (MHGA) qui a permis la construction de centaines de projets communautaires, sans cadre juridique spécifique. Puis l’association Habicoop créée en 2005 s’est emparée de l’objectif de créer et de faire reconnaître le statut de coopérative d’habitants (statut qui avait été supprimé en 1971).
La Loi ALUR a créé le cadre juridique pour habiter autrement à travers notamment les statuts de « sociétés coopérative d’habitants », parmi les rares montages juridiques permettant de garantir la non spéculation. Mais le vote de la Loi ne s’est pas accompagné d’une politique d’information et d’incitation tant de la part de l’État que de la plupart des collectivités notamment en ce qui concerne les dispositifs financiers adéquats.
Si nous nous réfèrons aux expériences d’habitat coopératif dans d’autres pays européens (Zurich 23%, Oslo 40% et 6% du parc immobilier en Allemagne), nous sommes très loin du changement d’échelle qui pourrait modifier en profondeur et dans la durée la problématique du logement en France.
Après 10 ans de cette loi ALUR, si les projets de coopératives d’habitants se comptent en quelques dizaines dans les centres urbains, les réalisations effectives sont peu nombreuses. Les projets se heurtent toujours aux mêmes difficultés financières, logistiques, administratives, et surtout foncières, les mettant ainsi en concurrence déséquilibrée avec les promoteurs et leurs projets spéculatifs.

• Comprendre le fonctionnement d'une coopérative d'habitants

  Des personnes se regroupent et créent une société coopérative d'habitants. Elles souscrivent des parts sociales de la société coopérative dont la somme constitue le capital. Le terrain est acquis ou loué aux collectivités locales ou à la foncière Terres Habitées sous forme de bail emphytéotique (99 ans). Des travaux de réhabilitation et d'aménagement sont menés par la coopérative : elle est en charge de la recherche et de l'obtention de ses financements (accès à des prêts bonifiés).

  Dès leur installation, les coopérateurs versent également mensuellement une redevance comprenant une part locative et une part épargne. Cette redevance permet de gérer les frais de fonctionnement de la coopérative, de régler les charges de l'immeuble et de rembourser l'emprunt contracté pour sa construction. Chaque associé est donc à la fois collectivement propriétaire de l'immeuble et individuellement locataire de son logement.

  Si un coopérateur décide de partir, la coopérative lui rembourse ses parts sociales ainsi que la part épargne versée. La valeur des parts sociales est indexée à l'inflation mais elle n'est pas liée à la valeur de l'immeuble et repose donc sur un principe non-spéculatif.

  Dans une coopérative, le partage d'espaces communs permet un agencement plus intelligent de l'espace et une meilleure utilisation des ressources (chambres d'amis pour recevoir ses proches, salles de réunion, terrasses, local à vélo, buanderie...). Cela nécessite une gestion collective où les décisions sont prises démocratiquement, suivant le principe "une personne, une voix".

La Société a pour objet, en France et à l’étranger, de mener toutes opérations de gestion immobilière à vocation sociale permettant de mettre à disposition des locaux et des terrains au profit des coopératives d’habitants et d’acteurs de l’économie sociale et solidaire oeuvrant au développement d’habitats coopératifs. Les sociétés bénéficiaires des opérations de gestion immobilière à vocation sociale sont des coopératives d’habitants au sens du code de la construction et de l’habitation créé par la loi “ALUR” (2014). L'agrément ESUS (Entreprise Solidaire d'Utilité Sociale) a été obtenu. Sa ressource financière est principalement la perception de loyer auprès des coopératives d'habitants locataires du foncier acquis par Terres Habitées.
La foncière Terres Habitées est constituée sous la forme d'une Société en Commmandite par Actions (SCA). Les rôles sont répartis entre le commandité (gestion de la société) et les commanditaires (investisseurs).
La SAS Terres Habitées Gestion qui en assume la gestion est défini comme le commandité. Les commanditaires fondateurs de Terres Habitées sont des coopérateurs, des sociétés coopératives d’habitants et des citoyens engagés dans le mouvement des coopératives.
Valérie Morel a été nommée présidente de la SAS Terres Habitées Gestion : elle travaille depuis les années 2010 dans le mouvement des coopératives d’habitants. Salariée de 2010 à 2018 au sein d’Habicoop (fédération française des coopératives d'habitat), elle a accompagné les premiers projets de France, a contribué à l’écriture des articles de loi ALUR reconnaissant les coopératives d’habitants dans le droit français, ainsi qu’aux décrets existants. En 2019 elle crée Cap Habitat Coopératif et innove en proposant un contrat de promotion habitants facilitant et sécurisant le montage du projet immobilier pour tous les acteurs, tout en donnant la place aux futurs habitants en tant que maître d’ouvrage de leur projet de coopérative d’habitants. Elle est à l’origine du projet Terres Habitées, projet philosophiquement et financièrement essentiel à ses yeux.

Après validation de son dossier et du permis de construire dans le cadre de la réhabilitation du foncier ciblé, la coopérative d'habitants Chabada n'est plus que dans l'attente de l'acquisition du terrain bâti par la foncière Terres Habitées. Dès réalisation, un bail emphytéotique sera signé entre Chabada et la foncière citoyenne.
Ce terrain bâti qui va accueillir la coopérative Chabada se situe à Lyon (69) est mis en vente à 648 000 €. Les 102 000 € complémentaires à lever servent à la gestion de la foncière Terres Habitées.